부동산 사기꾼들이 계약 자리에서 가장 싫어하는 질문 7가지

부동산 사기꾼들이 계약 자리에서 가장 싫어하는 질문 7가지

매년 수천 명이 전세 사기, 부동산 계약 사기로 수천만 원, 많게는 수억 원을 잃습니다.

피해자들의 실제 피해 사례를 들여다보면 놀라운 공통점이 하나 있습니다.

“그때 그 질문만 했어도…”

사기꾼은

• 무식한 질문을 싫어하지 않습니다
• 오히려 정확한 질문을 가장 무서워합니다

지금부터 알려드리는 7가지는

정상적인 집주인이라면 전혀 불편하지 않은 질문이지만,

사기꾼이라면 반드시 피하거나 말을 흐립니다.

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질문 하나 : 최근 1년 안에 근저당 말소된 적 있나요?

“최근 1년 안에 근저당 말소된 적 있나요?”

이 질문 하나로

절반 이상의 사기 매물이 걸러집니다.

정상적인 집주인은 이렇게 답합니다.

• “네, 언제 말소됐고요”
• “이 은행 대출이었고 상환 완료했습니다”

사기꾼의 반응은 다릅니다.

• “그건 등기부 보면 다 나오잖아요”
• “왜 그런 걸 굳이 보세요?”
• “법무사가 다 알아서 합니다”

👉 말을 돌리면 바로 의심 신호입니다.

근저당 설정 여부는 대법원 인터넷 등기소에서 열람 수수료 700원으로 직접 확인할 수 있습니다.

계약 전 반드시 직접 열람하는 습관을 들이세요.

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질문 둘 : 그 근저당 말소, 해당 은행에 제가 직접 확인해도 될까요?

“그 근저당 말소, 해당 은행에 제가 직접 확인해도 될까요?”

이 질문에서

진짜와 가짜가 100% 갈립니다.

정상 집주인

• “그럼요, 당연하죠”
• “번호 알려드릴게요”

사기꾼

• “그건 개인정보라서요”
• “이미 서류 다 처리된 건데 왜요?”
• “괜히 복잡하게 하지 마세요”

👉 은행 확인을 막는다? 위조 가능성 거의 확정입니다.

개인정보 핑계를 댄다면,

그 자리에서 본인이 직접 은행에 전화해서

확인하는 과정을 같이 진행하자고 제안해보세요.

그래도 거부한다면

그 계약은 없던 일로 하는 것이 맞습니다.

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질문 셋 : 말소사항 포함 등기부등본으로 다시 확인해도 될까요?

“말소사항 포함 등기부등본으로 다시 확인해도 될까요?”

이 질문은

등기 사기꾼의 숨통을 조입니다.

왜냐하면

• 현재 등본은 조작해도
• 과거 이력은 숨기기 어렵기 때문입니다.

사기꾼은 보통 이렇게 말합니다.

• “그거 볼 필요 없어요”
• “현재 상태만 중요하죠”
• “괜히 불안해하지 마세요”

👉 이 말이 나오는 순간 이미 답은 나왔습니다.

말소사항 포함 등기부등본은

대법원 인터넷 등기소 또는 무인발급기에서

누구나 발급 가능합니다.

집주인의 동의가 필요 없습니다.

계약 당일 직접 등기부등본 발급해서 확인하세요.

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질문 넷 : 이 집, 예전에 전세금 못 돌려준 적은 없나요?

“이 집, 예전에 전세금 못 돌려준 적은 없나요?”

이 질문은

임차권 등기 이력을 겨냥한 질문입니다.

정상 집주인

• “없습니다”
• “있었으면 등기부에 다 나옵니다”

사기꾼

• “그건 전 세입자 문제죠”
• “사정이 좀 있었어요”
• “지금이랑은 상관없잖아요”

👉 과거 전세 사고는 미래 사고의 예고편입니다.

‘사정이 있었다’는 말은 변명이 아니라 고백입니다.

한 번 보증금을 못 돌려준 집주인이

다음에는 반드시 돌려줄 것이라는 보장은 어디에도 없습니다.

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질문 다섯 : 이 집, 신탁된 적은 없었나요? 지금도 신탁 아닙니까?

“이 집, 신탁된 적은 없었나요? 지금도 신탁 아닙니까?”

요즘 가장 많이 터지는 유형입니다.

• 등기상 소유자: 신탁회사
• 계약 상대: 전 집주인

이 경우,

신탁사 동의 없으면 계약 무효가 될 수 있습니다.

사기꾼 반응은 보통 이렇습니다.

• “형식적인 거예요”
• “제가 실소유자예요”
• “다들 이렇게 계약해요”

👉 “다들 이렇게 한다” 이 말은 계약 파기의 신호입니다.

등기부등본 갑구에 신탁 설정 여부가 표시됩니다.

신탁 등기가 있다면 반드시 신탁원부를 확인하고,

신탁사의 서면 동의서를 받아야 합니다.

이 과정을 “복잡하다”며 생략하려는 상대방과는 계약하지 마세요.

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질문 여섯: 계약서에 이 특약 넣어도 괜찮을까요?

“계약서에 이 특약 넣어도 괜찮을까요?”

이 특약입니다.

“잔금일까지 현재 등기 상태를 유지하며,

위반 시 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.”

정상 집주인

• “문제없습니다”

사기꾼

• “왜 이런 걸 넣어요?”
• “저를 못 믿으세요?”
• “그럼 계약 안 하죠”

👉 특약을 거부하는 사람은 책임질 생각이 없는 사람입니다.

“저를 못 믿느냐”는 말에 흔들리지 마세요.

계약은 신뢰가 아니라 서류와 조항으로 보호받는 것입니다.

민법상 정당한 특약 요청을 거부할 이유는 진정한 소유자에게 존재하지 않습니다.

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질문 일곱 : 권원보험 가입해도 괜찮죠?

“권원보험 가입해도 괜찮죠?”

이 질문은

사기꾼에게는 사실상 최후 통첩입니다.

권원보험은

• 서류 위조
• 무권대리
• 이중매매

같은 문제를 보험사가 검증합니다.

사기꾼은 이걸 싫어할 수밖에 없습니다.

• “그런 거까지 할 필요 있나요?”
• “보험 들면 계약 복잡해져요”

👉 보험을 싫어하는 사람 = 검증을 피하고 싶은 사람입니다.

권원보험은 SGI서울보증 등에서 가입 가능하며,

보험료는 보증금 대비 비교적 소액입니다.

수억 원의 전세금을 지키는 비용으로 생각하면 충분히 합리적입니다.

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이 7가지를 묻는 순간, 벌어지는 일

7가지 질문의 효과는 두 갈래로 명확하게 갈립니다.

정상 매물의 경우:

계약 진행이 오히려 더 순조로워집니다.

꼼꼼한 세입자라는 인식이 생기고, 집주인과의 신뢰 관계가 오히려 강화됩니다.

위험 매물의 경우:

태도가 변합니다. 말이 흐려집니다.

갑자기 화를 냅니다.

계약을 서두르거나 반대로 회피합니다.

이 반응 자체가 당신에게 필요한 가장 명확한 신호입니다.

질문은 공격이 아닙니다.

질문을 싫어하는 사람이 문제입니다.

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마지막으로, 이 문장 하나만 기억하세요

사기꾼은“확인하는 사람”이 아니라“믿는 사람”을 찾습니다.

당신이 이 7가지를 묻는 순간,

당신은 더 이상 ‘타깃’이 아닙니다.

다음 글에서는

👉 등기부등본 깨끗해도 집 날립니다 – 부동산 실제 피해사례

👉 등기부등본 실제 화면 보면서 위험 신호 찾는 법

정리해 드리겠습니다.

질문하세요.

불편해지면, 그게 바로 답입니다.

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FAQ: 부동산 사기꾼들이 싫어하는 질문

Q1. 이 7가지 질문을 하면 집주인이 기분 나빠하지 않나요?

정상 집주인은 오히려 “꼼꼼한 사람”이라 신뢰합니다. 불쾌해하거나 서두르면 그 반응 자체가 리스크 신호입니다.

Q2. 계약 자리에서 딱 1개만 물어야 한다면 뭐가 제일 강력한가요?

“근저당 말소를 해당 은행에 제가 직접 확인해도 될까요?”가 최강입니다. 이 질문을 막으면 위조·허위 가능성이 급상승합니다.

Q3. 말소사항 포함 등기부등본은 왜 꼭 봐야 하나요?

현재 등본이 깨끗한 건 의미 없습니다. 최근 1년 내 설정→말소가 반복되면 ‘급히 치운 흔적’일 수 있어 바로 검증해야 합니다.

Q4. 신탁 등기가 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

무조건 금지는 아니지만, 신탁사 동의·서면 확인 없이 진행하면 계약 무효 리스크가 큽니다. “형식”이라는 말이 나오면 즉시 멈추세요.

Q5. 특약이나 권원보험 얘기 꺼내면 계약이 깨지지 않나요?

깨지면 오히려 이득입니다. 책임을 지기 싫은 사람은 특약·보험을 가장 싫어하고, 그게 바로 “검증 회피”의 증거입니다.