부모 세대에서 자녀 세대로 자산을 이전하는 방법은 다양합니다. 하지만 부동산, 특히 시세가 높은 아파트의 경우, 단순 증여는 엄청난 세금 폭탄으로 이어질 수 있다는 걸 많은 분들이 이미 경험으로 알고 계시죠. 그래서 오늘은 세무사도 인정한 합법적 절세 전략, 바로 6억짜리 아파트를 자녀에게 ‘세금 없이’ 넘기는 실전 방법을 소개해 드리려 합니다.
이 전략은 ‘편법’이 아닙니다. 현행 상속세 및 증여세법을 정확히 이해하고 활용한 방식입니다. 특히 자녀의 재산이 많지 않고, 직장인으로 소득이 평범한 경우에도 충분히 적용할 수 있는 현실적인 사례라는 점에서 많은 관심을 받고 있죠. 복잡할 것 같지만, 알고 보면 정말 간단한 흐름입니다. 핵심은 저가 매매와 증여 공제 한도를 활용하는 것.
이번 글에서는 실제 아파트를 이전하면서 발생하는 자금 흐름, 전세 설정의 의미, 국세청이 인정하는 시가 기준, 그리고 세법 조항까지 꼼꼼히 짚어드릴게요. 그냥 “그럴 수도 있구나” 하고 넘기기엔 너무나 강력한 전략입니다. 글을 끝까지 읽고 나면, 아파트 한 채를 세금 없이 자녀에게 넘기는 방법을 똑똑하게 이해하게 될 것입니다.
부모님이 가지고 있는 아파트를 자녀에게 주고 싶을 때, 가장 먼저 고민되는 것이 바로 세금 문제, 특히 증여세입니다. 단순 증여는 부동산의 시가가 기준이 되기 때문에, 6억 원짜리 아파트를 자녀에게 넘기면 증여세만 해도 수천만 원이 부과될 수 있습니다.
특히 아파트처럼 거래 시세가 뚜렷한 자산은 국세청이 더욱 민감하게 반응하는 분야입니다. 시가 대비 지나치게 낮은 가격으로 거래될 경우, 이는 실질적으로 ‘증여’로 간주되며 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 과세 대상이 됩니다. 이 법은 ‘저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여’를 규정하며, 특정 기준을 초과할 경우 증여세 부과를 가능하게 하죠.
따라서, “싸게 넘겼으니 증여세 안 나올 거야”라는 생각은 위험합니다. 국세청이 인정하는 시가의 70% 이하로 거래한 경우, 그 차액은 증여로 간주되며, 증여세가 발생하게 됩니다.
자녀가 직장인이고 재산이 적다면 오히려 기회
이 전략이 특히 유용한 이유는 자녀가 자금 여력이 크지 않은 상황에서도 실행이 가능하기 때문입니다. 예를 들어 자녀가 직장인이며 현재 보유한 자산이 8천만 원 수준이라면, 일반적으로 수억 원짜리 아파트를 매입하는 것은 불가능합니다.
하지만, 전세를 활용한 저가 매매 전략을 사용하면, 자녀는 실제로 7천만 원만 부담하고도 6억 원짜리 아파트의 소유권을 이전받는 효과를 누릴 수 있습니다. 세무적으로도 타당하고, 실무적으로도 실현 가능한 케이스입니다.
부모 입장에서는 자녀에게 자산을 물려주면서도, 증여세를 아낄 수 있고, 전세보증금 등을 통해 일정 수준의 유동자금을 확보할 수 있다는 장점도 있습니다.
전세 3억 원 설정, 핵심은 자금 부담 줄이기
이 전략의 첫 단계는 부모 소유의 아파트에 전세 3억 원을 설정하는 것입니다. 이 과정은 매우 중요합니다. 왜냐하면, 아파트의 실거래가를 낮춰 자녀가 부담해야 할 자금을 줄일 수 있기 때문이죠.
전세 설정은 실제로 제3자를 세입자로 들이지 않아도 됩니다. 가족 간 전세계약도 법적으로 인정받을 수 있으며, 전세보증금은 아파트의 가격에서 차감되는 자금으로 간주됩니다. 즉, 6억 원짜리 아파트에 전세 3억 원이 설정되어 있다면, 실제로 거래 가능한 가격은 3억 원 수준으로 조정됩니다.
그렇게 하면 자녀는 아파트를 전체 매입하지 않고, 일부만 구매하는 효과를 얻습니다. 3억 7천만 원으로 계약을 하더라도 실제 지출은 7천만 원 정도에 불과하게 됩니다.
해당 아파트의 과거 거래내역이나 주변 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있어, 시가 기준 판단 시 매우 유용합니다.
매매계약은 3억 7천만 원으로, 핵심은 시가와의 차액
다음 단계는 자녀와 부모 간에 아파트 매매계약서를 3억 7천만 원으로 작성하는 것입니다. 이때 가장 중요한 것은 국세청이 인정하는 시가와 비교해 과도하게 낮은 금액으로 계약하지 않아야 한다는 점입니다.
해당 사례에서는 국세청이 판단하는 아파트의 시가는 약 4억 2천만 원입니다.
따라서 3억 7천만 원에 거래한다면, 차액은 5천만 원입니다.
여기서 중요한 부분이 바로 이 차액입니다.
상속세 및 증여세법 제35조에 따르면, 시가와 매매가의 차이가 시가의 30% 이하 또는 3억 원 이하일 경우, 해당 금액은 증여로 간주되지 않습니다.
4억 2천만 원 × 30% = 1억 2천 6백만 원 → 실제 차액 5천만 원은 충분히 안전한 범위입니다.
아파트의 기준 시가는 국토교통부에서 관리하는 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있으며, 실제 거래가와 다를 수 있으므로 비교가 필요합니다.
증여세 공제 한도 활용으로 세금 0원 만들기
설사 5천만 원이 증여로 간주된다 하더라도, 자녀가 10년 내 부모에게 받은 증여가 처음이라면, 증여세는 부과되지 않습니다. 왜냐하면, 직계존비속 간의 증여세 공제 한도가 5천만 원이기 때문이죠.
즉, 이 거래에서 증여로 간주되는 5천만 원은 공제 한도 안에 들어가므로 증여세가 발생하지 않습니다. 이 방식으로 자녀는 실질적으로 약 2억 3천만 원가량의 부동산 자산을 세금 없이 취득한 효과를 보게 됩니다.
이게 바로 실무에서 세무사들이 “이건 전략이지, 편법이 아니야”라고 말하는 이유입니다.
상속세 및 증여세법 제35조’의 저가 양수 규정은 국가법령정보센터에서 조문을 직접 확인해보시는 것이 좋습니다.
요약하면
전세 3억 원 설정
3억 7천만 원에 자녀에게 매매
실제 지불액 7천만 원
국세청 시가 4억 2천만 원
차액 5천만 원 → 증여세 없음!
이렇게 해서 자녀는 세금 없이 2억 3천만 원(6억-3억 전세-7천만 원) 가치의 아파트 취득 부모는 전세금 회수로 유동성 확보
이런 방법이 가능하다는 거, 몰랐던 분들 많으셨죠?
이게 바로 요즘 세무사들이 추천하는 합법적 자산 이전 공식입니다.
계약서 작성과 자금 흐름 증빙은 꼼꼼하게
이 방법이 합법적으로 유지되기 위해선 서류 작업이 매우 중요합니다. 단순히 “싸게 넘겼다”가 아니라, 실제 매매의사와 자금 이동이 증빙되어야 하기 때문이죠.
매매계약서에는 계약일, 금액, 지급조건 등을 정확히 명시
전세금 입금 내역, 매매대금(7천만 원) 입금 내역은 은행 송금증 등으로 보관
등기 이전도 매매 계약 종료 시점에 맞춰 진행
자녀의 자금 출처도 합리적으로 설명 가능해야 함 (예: 예금, 급여, 부모로부터의 과거 증여 등)
이러한 요소들이 명확히 정리되어 있으면, 국세청 세무조사 시에도 문제 없이 소명 가능합니다.
이런 방식, 누가 쓸 수 있나?
이 전략은 다음과 같은 상황에 해당하는 분들에게 특히 유리합니다:
자녀의 소득과 자산이 크지 않은 경우 (직장 초년생, 사회초년생 등)
부모가 은퇴를 앞두고 자산 정리를 고려 중인 경우
세금 부담 없이 자산을 자녀에게 미리 물려주고 싶은 경우
1주택 비과세 혜택을 유지하면서 자녀 명의로 이전하고 싶은 경우
특히, 자녀의 보유 현금이 많지 않아도 부동산 취득이 가능하다는 점에서 강력한 장점이 있습니다.
FAQ: 자녀에게 증여세 없이 주는 법 관련 자주 묻는 질문
Q1. 전세는 꼭 실제로 들어와야 하나요?
A: 아닙니다. 전세 설정은 실제 입주 여부와 무관하게 법적 계약과 금액만 증빙되면 유효합니다. 단, 금전 이동이 증명될 수 있어야 합니다.
Q2. 자녀가 7천만 원 현금을 지불할 수 있어야 하나요?
A: 네, 해당 금액은 자녀가 마련한 자금이어야 하며, 그 자금의 출처는 명확해야 합니다. (예: 급여저축, 이전 증여 등)
Q3. 이 방법은 매매로 봐야 하나요? 증여 아닌가요?
A: 서류상, 실질상 모두 매매로 인정되며, 법이 허용한 정상 거래 범위 내 저가 매매이므로 증여 간주가 되지 않습니다.
Q4. 이 거래는 국세청에서 문제 삼지 않나요?
A: 시가의 70% 이상, 30% 이하 차액 거래는 국세청 기준에도 부합하며, 증여 공제 한도 내라면 문제 없음.
Q5. 이 전략의 단점은 없나요?
A: 자녀의 자금 마련 능력이 없을 경우 실행이 어렵고, 다주택자가 될 가능성도 고려해야 합니다.
Q6. 추후 양도소득세는 어떻게 되나요?
A: 자녀가 해당 아파트를 매도할 경우, 취득가액이 낮기 때문에 양도차익이 크게 발생할 수 있습니다. 추후 양도세 대비는 별도로 필요합니다.
Q7. 2억 3천만 원을 이전 받는 효과라는데, 계산은 어떻게 되나요?
A: 3억 7천만 원 아파트 구매 → 실제 지출 7천만 원 → 차액 3억 → 전세금 3억은 자산이 아님 → 실질 이전 자산 약 2.3억 원 수준.
Q8. 지역이나 아파트 종류에 따라 적용이 안 되는 경우도 있나요?
A: 시가 산정이 애매한 비수도권, 실거래가가 드문 아파트의 경우는 감정가를 받아서 기준 시가를 명확히 해야 합니다.
