전세 계약, 인생에서 몇 번 하지 않는 큰 결정이지만 막상 계약서 앞에 앉으면 ‘이게 맞나?’ 싶은 순간이 찾아옵니다. 특히 사회 초년생이나 처음 독립하는 청년들은 어디서부터 뭘 확인해야 할지 막막하기만 합니다. 서울시가 발간한 전세사기 예방 안내서를 바탕으로, 실제 계약 현장에서 바로 활용할 수 있는 체크리스트를 정리했습니다.
전세 계약을 앞두고 있다면, 이미 전세계약을 체결했다면, 혹은 보증보험 가입이 늦은 게 아닐까 걱정이라면, 이 글을 통해 필요한 모든 정보를 얻어가시길 바랍니다.
전세 계약의 첫 단추는 주택의 실제 가치를 파악하는 것입니다. 아무리 마음에 드는 집이라도 전세가율이 70%를 넘는다면 위험 신호입니다. 전세가율은 전세 보증금을 매매가격으로 나눈 비율인데, 이 수치가 높을수록 ‘깡통전세’가 될 확률이 커집니다.
예를 들어 매매가 3억 원인 집의 전세가 2억 5천만 원이라면 전세가율은 약 83%로, 위험 수준에 해당합니다. 반면 전세가 2억 원이라면 약 67%로 안전한 범위에 들어갑니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 해당 지역의 최근 매매가와 전세가를 확인할 수 있습니다.
선순위 권리 확인이 생명
등기부등본을 열람하면 해당 주택에 설정된 모든 권리 관계를 볼 수 있습니다. 임대인이 은행에서 대출을 받았다면 근저당권이, 세금을 체납했다면 압류가 등기부에 기재되어 있습니다. 만약 주택이 경매에 넘어간다면 이런 선순위 권리자들이 먼저 돈을 가져가고 남은 금액을 임차인이 받게 됩니다.
따라서 전세 보증금보다 선순위 권리 금액이 크거나 비슷하다면 절대 계약하면 안 됩니다. 특히 근저당권 설정액은 실제 대출금의 120~130% 정도로 설정되므로 이를 감안해서 계산해야 합니다.
건축물대장으로 위반건축물 걸러내기
정부24에서 건축물대장을 온라인으로 발급받아 위반건축물 여부를 확인할 수 있습니다. 상단에 ‘위반건축물’이라는 빨간 글씨가 보이거나 비고란에 위반 사항이 기재되어 있다면 계약을 피해야 합니다.
지하실이나 옥탑방을 창고 용도로 승인받고 몰래 주거 공간으로 개조해서 세를 주는 경우도 많습니다. 건축물대장의 용도와 등기부의 용도가 모두 주택으로 표기되어 있는지 반드시 대조해보세요.
신탁 주택은 각별한 주의 필요
등기부등본에서 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 빨간불입니다. 신탁회사의 동의 없이 위탁자가 맺은 임대차 계약은 법적 효력이 매우 제한되기 때문입니다. 신탁된 주택을 계약할 때는 반드시 신탁회사의 동의서를 받아야 합니다.
전세 계약 체결 시 놓치면 안 되는 포인트
임대인 신원 확인은 기본 중의 기본
등기부등본의 소유자와 계약하는 사람이 동일인인지 신분증으로 확인해야 합니다. 간혹 타인이 임대인 행세를 하며 전세금을 가로채는 사기 사건이 발생하므로, 신분증과 등기부등본을 대조하는 과정을 생략하면 안 됩니다.
공인중개사 체크리스트
공인중개사사무소에 ‘공인중개사사무소등록증’이 게시되어 있는지 확인하세요. 서울시 부동산정보포털에서 해당 중개사무소의 등록 여부와 중개사 자격을 검증할 수 있습니다. 중개보수는 법으로 상한선이 정해져 있으므로 과도한 수수료를 요구한다면 거절할 수 있습니다.
계약서 작성과 특약 활용법
법무부 주택 임대차표준계약서를 사용하면 법적 분쟁 시 임차인에게 유리합니다. 특약란은 계약서의 백미입니다. “계약금 지급 후 임대인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 배액배상한다”, “잔금일 전 선순위 권리 증가 시 계약을 무효로 한다” 같은 조항을 넣으면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체하고, 계약금이나 중도금을 지급할 때마다 영수증을 받아두세요. 계약서 특약란에 “YYYY년 MM월 DD일 계약금 XXX만 원 받았습니다”라고 적고 임대인의 서명을 받아두면 증거로 활용할 수 있습니다.
전세 계약 후 절대 잊으면 안 되는 3단계
전입신고와 확정일자는 한 세트
잔금을 치른 당일 또는 다음 날 바로 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다. 대항력이란 제3자에게 “이 집에 내가 살고 있다”고 주장할 수 있는 법적 권리입니다. 전입신고 없이는 아무리 계약서가 있어도 보증금을 보호받을 수 없습니다.
보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 주택임대차 신고시스템에서 온라인으로 편리하게 신청할 수 있으며, 미신고 시 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
확정일자는 임대차 계약이 언제 체결되었는지 공적으로 인정받는 날짜입니다. 주택이 경매에 넘어갈 경우 확정일자 순서대로 보증금을 배분받으므로, 전입신고와 함께 동사무소에서 확정일자를 받아야 합니다.
잔금일 직전 등기부등본 재확인
계약 당시 깨끗했던 등기부에 잔금일 직전 갑자기 근저당권이나 압류가 생기는 경우가 있습니다. 임대인이 잔금을 받자마자 잠적할 수 있으므로, 잔금일 하루 전에 등기부등본을 다시 발급받아 변동사항이 없는지 확인하세요.
전세보증보험 가입으로 이중 안전장치
아무리 안전한 계약을 했어도 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대신 보상해주는 상품입니다. 보험료는 보증금의 0.128~0.154% 수준으로 부담이 크지 않으므로 가입을 고려해보세요.
주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털에서 전세보증보험 가입 조건과 예상 보증료를 계산해볼 수 있습니다. 2018년 2월 이후부터는 집주인 동의 없이도 가입이 가능하며, 네이버 부동산이나 카카오페이, 토스 앱에서도 비대면 신청이 가능합니다.
입주 후 마무리 체크
기존 임차인의 실제 퇴거 여부를 확인하고, 공과금 정산서를 받아두세요. 이전 사용자의 미납 요금은 임차인이 낼 의무가 없으므로 공인중개사에게 정산 확인서를 요청하는 것이 좋습니다.
잔금 지급은 공인중개사사무소 같은 공적인 장소에서 진행하고, 이체 확인 후 즉시 열쇠와 주택을 인도받으세요. 열쇠를 받은 직후 등기부등본을 한 번 더 발급받아 최종 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
전세사기 예방의 핵심은 ‘확인’
전세 계약은 수천만 원에서 수억 원이 오가는 중요한 거래입니다. 귀찮더라도 계약 전후로 여러 번 확인하는 것이 전세사기를 예방하는 가장 확실한 방법입니다.
서울시 전세사기 예방 안내서 ‘전세 계약, 두렵지 않아요 – 전세사기 예방 AtoZ’에는 더 상세한 체크리스트와 실제 사례가 담겨 있으니 서울주거포털에서 무료로 다운로드받아 활용하세요.
궁금한 점이 있다면 서울시 전월세종합지원센터(02-2133-1200~08)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다. 화요일과 목요일은 저녁 8시까지 연장 운영하므로 직장인도 퇴근 후 상담이 가능합니다.
전세 계약, 이제 두렵지 않으시죠? 체크리스트를 하나씩 확인하며 안전한 보금자리를 찾으시길 바랍니다.
FAQ: 전세사기 관련 자주 묻는 질문
Q1. 전세계약 후에도 보증보험 가입이 가능한가요?
A. 계약일로부터 통상 30일 이내, 혹은 입주 전까지는 가능합니다. 이후에는 가입 거절될 수 있습니다.
